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Guía para entender la revolución de las hipotecas

El mercado hipotecario español vive estos días momentos de gran agitación. La aplicación de cláusulas suelo, con la que los bancos han evitado abaratar las hipotecas a medida que los tipos de interés descendían hasta cero, se ha convertido en un problema sistémico para el sector y también en una cuestión de estado. Tras años de reclamaciones sin éxito ante el Banco de España y de demandas judiciales por parte de clientes afectados, las sentencias judiciales han terminado por provocar el estallido de un problema que, por su repercusión mediática y el elevado número de afectados, remite por momentos al escándalo de las preferentes. La banca vuelve a estar en el disparadero y al debate sobre las cláusulas suelo se suma también un nuevo frente judicial sobre los gastos hipotecarios, que el Tribunal Supremo ha considerado no deben recaer en su totalidad sobre el cliente.

La justicia también va por delante estos días de la regulación bancaria y acaba de abrir la vía para la dación en pago, por la que la entrega de la casa al banco basta para saldar la deuda pendiente. Podría parecer que, por unas causas o por otras, todo aquel que haya firmado una hipoteca en los últimos años puede encontrar motivos para reclamar ante su banco. Ante esta revolución hipotecaria iniciada desde los tribunales, todo se vuelven interrogantes para el cliente bancario.

¿Cuál es el alcance del abuso cometido en la aplicación de cláusulas suelo? ¿Qué pueden esperar los clientes con este tipo de condiciones en su hipoteca? ¿Cómo va a legislar el gobierno para dar respuesta a los afectados? ¿Quién debe asumir los gastos de las hipotecas? Y para quien no se haya hipotecado todavía, también surge una cuestión de calado: ¿qué efecto tendrán todas estas incertidumbres en el precio de las hipotecas?

Cláusulas suelo: Cómo cobrar lo pagado de más

La banca ha tenido que afrontar ya de forma definitiva la cuestión de las cláusulas suelo después de que una sentencia del Tribunal Superior de Justicia Europeo dictaminara el pasado diciembre que lo cobrado de más en cláusulas abusivas debe ser devuelto en su totalidad, no solo desde mayo de 2013, como había establecido el Tribunal Supremo español.

¿Tendrán derecho a compensación todos los clientes con cláusula suelo?

No. La sentencia del tribunal europeo alude únicamente a las claúsulas abusivas, aquellas que no se vendieron con transparencia. Es decir, tener cláusula suelo en el contrato no supone de forma automática que el cliente vaya a tener opción a recibir lo pagado de más. Deberá demostrar que la entidad no le facilitó la información suficiente y que firmó sin conocimiento del alcance y consecuencias de esa cláusula.

La justicia en ningún momento ha dictado que todas las cláusulas suelo sean ilegales, con carácter general. “El 98% de las demandas judiciales por cláusulas suelo ganan en los tribunales”, advierte sin embargo Pau Monserrat, economista y director de iAhorro. La sentencia europea sí establece que hay que devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo abusivas, desde la firma del contrato, lo que puede suponer un coste para el sector de alrededor de 4.000 millones de euros, según estimaciones del Banco de España.

¿Qué opciones tiene el afectado de cobrar todo según esa sentencia? ¿Qué fórmulas prevé habilitar el Gobierno para agilizar el proceso?

El reconocimiento judicial de la retroactividad total para las cláusulas suelo abusivas augura una avalancha de demandas judiciales, capaces de colapsar los juzgados, que el Gobierno desea evitar. Para ello está negociando con el PSOE un decreto ley que permita agilizar el cobro, a través de acuerdos extrajudiciales con el banco. El borrador, cuya aprobación ha quedado aplazada mientras se alcanza el consenso político necesario y se obtiene el visto bueno del BCE, contempla un plazo máximo de negociaciones entre banco y cliente de tres meses, durante los que el afectado no podrá acudir a los tribunales.

Los detalles definitivos están por concretarse si bien de entrada, habría un período inicial de dos meses en los que el banco está obligado a dar una respuesta a la reclamación de su cliente. Y en esa respuesta, que puede ser muy amplia, quedará patente la voluntad negociadora de la entidad y la efectividad del acuerdo extrajudicial como vía para compensar a los clientes afectados.

El banco podría de hecho proponer a su cliente el paso a una hipoteca a tipo fijo –fórmula a la que ya ha recurrido ampliamente la banca para prevenir denuncias–, la oferta de otros productos bancarios, o la rebaja ya sea del tipo de interés o del plazo de amortización. También la devolución en efectivo, la más gravosa para la entidad y previsiblemente la última opción. Recibida la respuesta, el cliente tendría una semana para dar su opinión y si continúa sin estar de acuerdo, se abre de plazo una semana más para que el banco haga una contrapropuesta. Si en este segundo caso continúa sin haber acuerdo, la alternativa entonces para el cliente es recurrir a la vía judicial.

¿Qué ventajas puede tener para el afectado el acuerdo extrajudicial?

Principalmente, la rapidez, con la posibilidad cierta de recibir una compensación en el plazo de tres meses, aunque no sea en metálico. Aunque todo dependerá de la oferta que haga el banco para persuadir a su cliente de que renuncie a la vía judicial, que seguirá abierta. Y también del grado de abuso que pueda tener en cada caso concreto la cláusula suelo. Aun así, si el cliente insiste en ir a los tribunales, incluso en caso de que el juez no le dé la razón, la idea es que no tenga que pagar todas las costas judiciales sino solo su parte, no la que corresponda al banco. Por otro lado, y también como incentivo para que las entidades hagan buenas propuestas extrajudiciales, el banco se ahorrará las costas judiciales si, en una sentencia que le sea desfavorable, la propuesta del juez es inferior o equivalente a lo que el banco ofreció al cliente y este rechazó.

¿Qué sucede con los clientes a los que ya se les haya devuelto el dinero por cláusula suelo, tras sentencia judicial, pero solo desde mayo de 2013?

Es una de las grandes dudas que plantea la efectividad del acuerdo extrajudicial, diseñado para quienes no han reclamado aún ante los tribunales. La banca defiende que, una vez hay sentencia firme, no hay lugar para reconocer la retroactividad total. Esto supone que los afectados que hayan recibido una sentencia favorable por una cláusula suelo abusiva, aunque solo con efectos desde mayo de 2013 –siguiendo la doctrina del Supremo–, no podrían cobrar lo pagado de más desde la firma del contrato hasta esa fecha.

Fernando Zunzunegui, de Zunzunegui Abogados y doctor en derecho bancario por la Universidad Carlos III, señala en cambio que sí es posible reconocer la total retroactividad en causas juzgadas, puesto que el criterio de cosa juzgada se reconoce de manera general pero no para cada uno de los casos. “No es razonable que la banca vaya a enfrentarse a un rosario permanente de demandas, los clientes con hipoteca son los más vinculados”, añade.

¿Cómo calcular lo cobrado de más? ¿Qué impacto fiscal tiene?

La aplicación de una cláusula suelo supone que el cliente pagó más intereses que si no existiera esa claúsula y se hubiese aprovechado plenamente de la bajada de tipos de interés. La compensación por parte del banco debe incluir los intereses pagados de más y también un nuevo cálculo del capital pendiente de pago, que será inferior, puesto que la mayor carga de intereses retrasa la amortización de la hipoteca.

Esa devolución también tiene efectos fiscales ya que afecta a la deducción por pago de hipoteca de la declaración de la renta, por el 15% sobre un máximo anual de 9.040 euros. Al haber pagado cuotas más elevadas por la cláusula suelo, el cliente también se habrá deducido de más. Así, la intención del Gobierno, aún por concretar en el decreto ley, es que pueda regularizar su situación fiscal con Hacienda en la declaración de la renta, sin necesidad de una declaración complementaria por cada uno de los años en que se dedujo de más. Y también sin los recargos e intereses de demora propios de las regularizaciones fiscales ordinarias. La cantidad que pague el banco no tributará.

Gastos hipotecarios: Nuevo frente de reclamaciones

Junto a la problemática por las cláusulas suelo, a la banca se le ha abierto un nuevo frente judicial relativo a los gastos de las hipotecas. En una sentencia de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo reconoció como abusiva una cláusula en hipotecas de Popular y BBVA que obliga al cliente de la entidad a asumir el pago de todos los gastos de la formalización de la hipoteca: notaría, registro de la propiedad, gestoría e impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Estableció que el banco debía asumir al menos una parte, aunque no llegó precisar cuál. Aun así, abre una nueva vía para reclamar la devolución de al menos algunos de esos gastos.

¿Qué opciones hay para recuperar dinero de los gastos de la hipoteca?

En primer lugar, en el contrato hipotecario debe aparecer la cláusula en la que el cliente asume el pago de los gastos, abusiva según el Supremo. Su existencia está bastante extendida: la OCU calcula que hay seis millones de afectados. Y asume que, aunque esos gastos son variables, para una hipoteca media de 150.000 euros, pueden superar los 3.000 euros. El grueso está en el impuesto de actos jurídicos documentados, que suponen alrededor del 70% del total.

Entidades como BBVA, Bankia, CaixaBank o Sabadell ya han comenzado por asumir en sus nuevas hipotecas el coste de los gastos registrales, no de ese impuesto. “De este modo están reconociendo que no pueden cobrarlos, están admitiendo que hay que devolverlo al cliente”, defiende Zunzunegui, que recuerda que el Supremo aún tendrá que dar más detalles sobre el abuso en estas cláusulas y sobre en qué parte, si en el banco o en el cliente, recae cada gasto.

¿Todos los hipotecados podrán reclamar la devolución de gastos?

Sí, todos aquellos con una hipoteca viva y también buena parte de los que ya la hayan amortizado. El plazo para reclamar es de cuatro años, a contar desde la sentencia del Tribunal Supremo, y finaliza el 24 de diciembre de 2019. Quienes ya hayan amortizado su hipoteca, podrán reclamar solo si la deuda quedó zanjada cuatro años antes de la sentencia. En definitiva, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante.

La supresión de los gastos registrales a cargo del cliente que desde este mes de enero aplican algunas entidades es para las hipotecas nuevas, si bien sienta un precedente que sirve como argumento para reclamar por las hipotecas firmadas por anterioridad.

La oferta: Ajustar precios y captar clientes

Fuentes bancarias advierten que los numerosos frentes judiciales que se le abren al sector van a contribuir a encarecer la concesión de hipotecas, más aún si la reforma hipotecaria que planea el Gobierno aborda la dación en pago. Pero la realidad es que el sector va a seguir compitiendo con fuerza en este producto.

¿Qué impacto puede tener la judicialización de las hipotecas en su precio?

Será un factor que se sumará a una perspectiva futura de subida de los tipos de interés en la zona euro, que se prevé sigan a cero al menos dos años más. El sector deberá seguir afrontando por tanto en sus márgenes el impacto de unos tipos en mínimos, sin el alivio que han supuesto las cláusulas suelo. Y el euríbor, principal referencia para el precio de las hipotecas, sigue ahondando en mínimos históricos a pesar del reciente repunte de las rentabilidades de la deuda a largo plazo.

El impacto por la devolución de las cláusulas suelo y de la reforma hipotecaria puede derivar por tanto en hipotecas más caras o en la generalización de la comisión de apertura. El sector en cambio va a seguir compitiendo con fuerza por captar clientes, cada vez más informados y sensibilizados con el cobro de comisiones, y abordando la necesidad de vender sus viviendas en balance.

Fuente: Cinco días

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Un Comentario

  1. Hola

    El origen está en una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre del 2015 que estableció la nulidad de cláusulas habituales en hipotecas donde, por parte de muchas entidades financieras, se repercutían al prestatario (consumidor) la totalidad de los gastos de formalización de aquéllas.

    A juicio del Supremo, se traslada de forma abusiva al consumidor los gastos de formalización de las hipotecas ya que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista – banco –”. Esos gastos se pueden desglosar en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (el más elevado, sin duda), gastos de notaría, registro, gestoría e incluso tasación.

    Al igual que ha acontecido con las cláusulas suelo, muchas asociaciones han reclamado al Gobierno y al Banco de España que aperturen vías ágiles para que los consumidores no tengan que recurrir judicialmente y ello por el coste y tardanza que va a conllevar la devolución de esos gastos de formalización de hipotecas. A fecha de hoy no se sabe con certeza si habrá otra propuesta de “Código de Buenas Prácticas” bancarias para esta situación para frenar el aluvión de reclamaciones que se espera. Lo que sí es cierto es que muchos bancos temen por sus cuentas de resultados ya afectadas por la famosa sentencia de las cláusulas suelo y su retroactividad total y seguro lo pondrán difícil.

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